BASE IMPONIBLE Y DE RETENCION EN ALQUILERES DE NEGOCIO.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.

En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, la Dirección General de tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 junio de 1986 (BOE del 13) ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma ".

Entre los conceptos que, según las citadas resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos .

En consecuencia con todo lo anterior, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en los arrendamientos de inmuebles estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.

En referencia a la forma de facturación, el artículo primero, del Real Decreto 1496/2003, de 28 de diciembre (Boletín Oficial del Estado del 29) ha aprobado el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

El artículo 2, apartado 1, del citado Reglamento dispone que de acuerdo con el artículo 164.Uno.3º de la Ley 37/1992, los empresarios o profesionales están obligados a expedir factura y copia de ésta por las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realicen en el desarrollo de su actividad, incluidas las no sujetas y las sujetas pero exentas del Impuesto, en los términos establecidos en este Reglamento y sin más excepciones que las previstas en él.

El Impuesto habrá de ser objeto de repercusión al arrendatario, en virtud de la correspondiente expedición de factura, por el importe total de la contraprestación que conforma la base imponible del impuesto, en los términos referidos anteriormente, a la que se aplicará el tipo impositivo del 16 por ciento, según lo previsto en el artículo 90 de la Ley 37/1992.

Por lo que se refiere a la base de retención a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el artículo 100 del Reglamento del Impuesto, aprobado por RD 439/2007, de 30 de marzo, establece que la retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 18 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido